金融街控股股份有限公司
编号：信评委函字[2024]追踪 0163 号
金融街控股股份有限公司
声 明
? 本次评级为刊行东说念主托付评级。除因本次评级事项使中诚信海外与刊行东说念主组成托付相关外，中诚信海外偏执评估东说念主员
与刊行东说念主不存在职何其他影响本次评级行动零丁、客不雅、刚正的关联相关。
? 中诚信海外关联机构中诚信绿金科技（北京）有限公司对该主体提供了 ESG 债券评估事迹、绿色债券评估事迹、
ESG 证明事迹，经审查，不存在利益败坏的情形。
? 本次评级依据评级对象提供或依然认真对外公布的信息，以偏执他证据监管轨则网罗的信息，中诚信海外按照关联
性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信海外对于关联信息的正当性、真确性、齐备性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信海外及技俩东说念主员履行了尽责打听和诚信义务，有充分意义保证本次评级罢免了真确、客不雅、刚正的原则。
? 评级证明的评级论断是中诚信海外依据合理的里面信用评级圭臬和方法、评级要领作念出的零丁判断，未受刊行东说念主和
其他第三方的骚动和影响。本评级证明所依据的评级方法在公司网站（www.ccxi.com.cn）公开败露。
? 本评级证明对评级对象信用景色的任何表述和判断仅手脚关联决议参考之用，并不料味着中诚信海外实质性建议任
何使用东说念主据此证明选用投资、假贷等往复行动，也不可手脚任何东说念主购买、出售或合手有关联金融家具的依据。
? 中诚信海外不合任何投资者使用本证明所述的评级落幕而出现的任何损失负责，亦不合刊行东说念主使用本证明或将本报
告提供给第三方所产生的任何后果承担职守。
? 本次评级落幕自本评级证明出具之日起奏效，有用期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信海外将如期或不
如期对刊行东说念主进行追踪评级，证据追踪评级情况决定督察、变更评级落幕或暂停、远离评级等。
? 本评级证明及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务步履。
中诚信海外信用评级有限职守公司
金融街控股股份有限公司
本次追踪刊行东说念主及评级落幕 金融街控股股份有限公司 AAA/平定
“21 金街 02”
、“21 金街 03”
、“21 金街 04”
、“21 金街
、“21 金街 06”
、“21 金街 07”
、“22 金街 01”
、“22 金
街 03”
、“22 金街 04”
、“22 金街 05”
、“22 金街 06”
、“23
金街 01”
、“23 金街 02”
、“23 金街 03”
、“23 金街 04”
、
“23 金街 05”
、“23 金街 06”
、“23 金街 07”
、“23 金街
本次追踪债项及评级落幕 10”
、“23 金街 11”
、“22 金融街 MTN001”
、“23 金融街 AAA
MTN001”
、“23 金融街 MTN002”
、“23 金融街 MTN003”
、
“23 金融街 MTN004A”
、“23 金融街 MTN004B”
、“23 金
融街 MTN005”、“23 金融街 MTN006”、“23 金融街
MTN007”
、“23 金融街 MTN008”
、“24 金融街 MTN001A”
和“24 金融街 MTN001B”
本次追踪督察主体及债项前次评级论断，主要基于金融街控股股份有限公司
（以下简称“金融街控股”或“公司”
）领有强有劲的股东支合手、自合手物业为
评级不雅点
现款流及利润形成补充以及融资渠说念开通等方面的上风。同期中诚信海外关
注到房地产行业风险、部分技俩开发服从较低、盈利情况合手续承压等成分对
公司经营及信用景色形成的影响。
中诚信海外以为，金融街控股股份有限公司信用水平在异日 12~18 个月内将
评级瞻望
保合手平定。
可能触发评级上调成分：不适用。
调级成分 可能触发评级下调成分：股东布景及支合手力度发生权贵不利变化；杠杆比例
权贵上涨；现款流平衡智力大幅弱化。
正 面
? 公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”
）是北京市西城区国资委旗下着急的资
产管束平台。公司仍为金融街集团中枢业务板块，在资金和业务协同等方面合手续取得控股股东的支合手
? 公司大部分自合手物业位于北京金融街区域，稀缺及优胜的地舆位置使得投资物业合手续保合手较高的出租率及房钱
水平，为公司提供平定的现款流和利润
? 公司保合手开通且多元的融资渠说念，融资成本上风强
关 注
? 房地产行业供求相关发生重要变化，对公司经兴修议更高挑战
? 部分技俩濒临较大去化压力、后续开发服从有待眷注
? 2023年公司出现耗损，盈利情况合手续承压
技俩负责东说念主：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
技俩组成员：熊 攀 pxiong@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
金融街控股股份有限公司
? 财务或者
金融街控股（统一口径） 2021 2022 2023
钞票总共（亿元） 1，647.80 1，530.75 1，443.72
统统者权利估量（亿元） 425.96 424.21 402.10
欠债估量（亿元） 1，221.85 1，106.54 1，041.62
总债务（亿元） 833.38 801.40 760.14
营业总收入（亿元） 241.55 205.06 125.71
净利润（亿元） 15.81 6.47 -21.57
EBITDA（亿元） 32.93 20.60 -2.29
经营步履产生的现款流量净额（亿元） 38.93 56.11 60.58
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37
总债务/EBITDA（X） 25.31 38.90 -331.37
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07
注：1、中诚信海外证据公司提供的经致同司帐师事务所（额外平凡结伙）审计并出具圭臬无保属认识的 2021~2023 年审计证明整理，其中，2021
年、2022 年财务数据辩别收受了 2022 年、2023 年审计证明期初数，2023 年财务数据收受了 2023 年审计证明期末数；2、本证明中所援用数据
除脱落阐明外，均为中诚信海外统计口径，其中“--”暗意不适用。
? 评级历史关键信息
金融街控股股份有限公司
主体评级 债项评级 评级时辰 技俩组 评级方法和模子 评级证明
AAA/平定 24 金融街 MTN001B（AAA）
AAA/平定 24 金融街 MTN001A（AAA）
AAA/平定 23 金融街 MTN008（AAA）
AAA/平定 23 金融街 MTN007（AAA）
AAA/平定 23 金融街 MTN006（AAA）
王钰莹、李佳荫；
AAA/平定 23 金融街 MTN005（AAA） 侯一甲、王钰莹、
熊攀
AAA/平定 23 金融街 MTN004B（AAA）
AAA/平定 23 金融街 MTN004A（AAA）
王钰莹、李佳荫、
AAA/平定 23 金融街 MTN003（AAA） 杨雨茜；
王钰莹、李佳荫
中诚信海外房地产住宅开刊行业评级
AAA/平定 23 金融街 MTN001（AAA）、 2023/06/06 王钰莹、李佳荫 阅读全文
方法与模子 C200100_2022_05
王钰莹、李佳荫、
AAA/平定 23 金融街 MTN002（AAA） 杨雨茜；
王钰莹、李佳荫
AAA/平定 23 金融街 MTN001（AAA） 2022/10/20 王钰莹、李佳荫、 中诚信海外房地产住宅开刊行业评级 阅读全文
金融街控股股份有限公司
王钰莹、李佳荫、
杨雨茜
AAA/平定 22 金融街 MTN001（AAA）
注：中诚信海外口径
? 同业业比拟
部分房地产开发企业主要研讨对比表
全口径签约销售金 总钞票 净欠债率 非受限货币资金/ 总债务/销售商品提供 营业总收入 净利润率 存货盘活
公司称号
额（亿元） （亿元） （%） 短期债务(X) 劳务收到的现款（X） （亿元） （%） 率(X)
首开股份 870 2，782.96 147.10 1.13 3.02 479.21 1.92 0.25
始创城发 268 2，146.42 229.61 1.16 3.87 251.69 -1.14 0.19
大悦城控股 568 2，144.32 81.43 2.28 2.23 395.79 -5.62 0.30
金融街控股
（2022）
金融街控股
（2023）
中诚信海外以为，金融街控股在同级别企业中限制上风不权贵，但其坐拥稀缺地段中枢营业物业，对其公司品牌及认同度增益权贵，
平定的房钱收入为其现款流和利润提供有用补充；金融街控股盘活智力和净欠债率处于中等水平，盈利智力亦有待提高。
注：1、
“首开股份”为“北京皆门开发股份有限公司”简称、
“始创城发”为“北京始创城市发展集团有限公司”简称、
“大悦城控股”为“大悦
城控股集团股份有限公司”简称；2、首开股份、始创城发、大悦城控股、金融街控股（2022）为 2022 年数据，金融街控股（2023）为 2023 年
数据。
尊府开头：中诚信海外整理
? 本次追踪债项情况
本次债项 前次债项 刊行金额 债券余额
债券简称 前次评级时辰 存续期 额外条件
信用品级 信用品级 （亿元） （亿元）
（3+2） 整，回售
（2+1） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（5+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（5+2） 整，回售
金融街控股股份有限公司
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（5+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
（5+2） 整，回售
（3+2） 整，回售
金融街控股股份有限公司
? 评级模子
注：
调节项：物业租出业务可为公司孝顺平定的现款流及利润等对金融街控股个体信用品级有提高作用。
外部支合手：公司股东金融街集团是北京市西城区国资委全资合手有的着急钞票管束平台，公司可在业务协同和资金支合手方面得到较强支
合手，外部支合手调升 3 个子级。
方法论：中诚信海外房地产行业评级方法与模子 C200100_2022_05
金融街控股股份有限公司
追踪评级原因
证据海外常规和驾御部门要求，中诚信海外需对公司存续期内的债券进行追踪评级，对其风险程
度进行追踪监测。本次评级为如期追踪评级。
召募资金使用情况
肆意 2024 年 3 月末，
“21 金街 02”“21 金街 03”、
、 “21 金街 04”、
“21 金街 05”
、“21 金街 06”、
“21 金街 07”“22 金街 01”
、 “22 金街 03”、
、 “22 金街 04”
、“22 金街 05”、
“22 金街 06”、
“23 金
街 01”
、“23 金街 02”“23 金街 03”
、 “23 金街 04”、
、 “23 金街 05”
、“23 金街 06”、
“23 金街 07”、
“23 金街 10”“23 金街 11”所召募资金已整个按召募阐明书中商定的用途使用罢了。
、
宏不雅经济和政策环境
中诚信海外以为，2023 年中国经济杀青归附性增长但复苏力度较为暖和，在多项有意成分复古下，2024 年
中国经济有望延续向好，但经济运转仍将濒临多重压力，“进”与“立”的政策措施仍需加速落实。
复合增速为 4.1%，总体杀青暖和复苏。诚然经济复苏节律波动升沉，但产出缺口逐季收窄，三大
产业与三大需求的增长孝顺率总体归附至常态。在经济归附性增长的历程中，跟着增长动能的合手
续调节与“多重压力”的交汇影响，经济运转呈现出口头增速偏低，需求不及仍存，开发结构分化，
以及价钱水平较弱等特征。
中诚信海外以为，2024 年中国经济合手续向好有多项有意成分复古。其中，房地产等连累成分有望
减轻，工业出产将保合手韧性，逾额储蓄有望开释，新动能将合手续蓄势，前期政策恶果延续露馅，
后续政策空间也将形成有劲复古。然则，以下五个要点规模能否顺利杀青“再平衡”依然濒临一定
的挑战与风险：一是投资需乞降投资结构调节历程中的挑战；二是消费需乞降供给结构再行匹配
中的挑战；三是新旧动能调节与传统动能老成连续中的挑战；四是房地产调节转型与行业向新发
展模式迂曲中的风险与挑战；五是债务风险化解历程中的结构性与尾部风险开释与挑战。
中诚信海外以为，2024 年宏不雅经济政策将落实“稳中求进、以进促稳、先立后破”总基调，况且“进”
和“立”的政策力度将有所加强。从财政政策来看，积极的财政政策将限定加力、提质增效，重视
用好政策空间，提高资金效益，优化开销结构，在操作节律上或将“财政前置”。从货币政策来看，
得当的货币政策将无邪限定、精确有用，重视诱惑实体经济融资成本稳中有降，推动宽货币向宽
信用传导，并或将侧重复古价钱水平有所改善。总体来看，宏不雅政策操作仍将坚合手在“稳增长”与
“防风险”中寻求平衡。
详尽以上成分，中诚信海外揣度 2024 年中国 GDP 增速将为 5.0%操纵。从中永恒来看，中国式现
代化合手续激动为经济高质料发展提供复古，中国经济永恒向好的基本面未变。
详见《2023 年四季度宏不雅经济与政策分析》，证明开通 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10948?type=1
近期眷注
金融街控股股份有限公司
争时势进一步露馅；揣度 2024 年房地产销售下行压力仍存，行业时势及区域分化加重，但在利好政策的提
振下，行业或将加速参预筑底回稳期。永恒来看，随供求相关时势的变化，房地产行业需探索成立新发展模
式，发展模式的迂曲将对房地产企业经营智力建议更高要求。
受多重成分类似影响，2023 年房地产销售限制已降至连年来的谷底，以央国企为主的竞争时势进
一步露馅；城市能级间分化加重，揣度一线城市及强二线城市楼市房价指数保合手增幅；库存水平
上涨的趋势或将延续，房地产企业去化周期或将进一步延长；销售低迷，加之市集对房地产预期
及非中枢城市钞票价钱信心不及，房地产行业投资步履松开；面前房地产行业政策环境合手续回暖，
房企多重再融资渠说念边缘开发。瞻望 2024 年，房地产销售下行压力仍存，行业时势及区域分化加
剧；城中村改造、保障性住房、
“平急两用”手脚“三大工程”将参预发展快车说念，有助于稳增长、
稳预期、稳投资，不外，
“三大工程”主要集合在要点城市，财政造血智力强、东说念主口基数大的城市
有望率先放量；投资端仍将低迷，区域分化更为较着；房企金融资源将企稳回升，融资环境将进
一步改善，但企业自己造血智力的归附仍是可合手续发展实质。永恒来看，随供求相关时势的变化，
房地产行业需探索成立新发展模式，发展模式的迂曲将对房地产企业经营智力建议更高要求。
详见《中国房地产行业瞻望，2024 年 1 月》，证明开通 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10920?type=1
中诚信海外以为，公司房地产业务具有一定例模上风，但销售事迹在外部不利环境影响下同比下滑，且
部分技俩濒临较大去化压力，运营服从有待提高。公司地皮储备充沛且拿地策略较为严慎，加之优质的
自合手物业能为其提供平定现款流入，举座经营得当度高。
金融街控股坚合手城市群深耕策略，具有一定例模上风，2023 年公司销售事迹同比下滑。
公司坚合手深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战术，
技俩主要集合于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及附近中心城市，肆意 2023 年末，公
司已进驻五大城市群中 16 个要点城市1，区域布局较为完善。技俩建设方面，2023 年技俩开工节
奏随新增地皮储备减少有所放缓，完满面积同比下落 28.68%，但限制尚可，为当期结算事迹提供
一定保障。2024 年，公司将坚合手以销定产，新开工面积或将陆续督察低位。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
技俩 2021 2022 2023
新开工面积 153 64 24
完满面积 243 258 184
注：以上开发数据为全口径数据。
尊府开头：公司提供，中诚信海外整理
公司房地产开发技俩并表及权利比例较高，相助方主要以国有布景开发商为主，相助方较为平定。
从家具类型来看，公司销售家具涵盖商务和住宅地产两类，2023 年住宅销售签约占比均率先 90%。
技俩选用降价销售策略，销售金额同比下落 26.35%，事迹发达弱于行业平均水平，但仍具有一定
限制上风。
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表 2：连年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 175 139 112
销售金额（全口径） 339 315 232
销售均价（全口径） 1.94 2.27 2.07
尊府开头：公司提供，中诚信海外整理
从销售区域来看，公司房地产开发技俩散播在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
附近城市，合手续深耕五大城市群，保合手了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大限制
的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2023 年，两
区域销售事迹估量占比约 80%。揣度异日跟着长三角地区存量技俩的去化，公司区域集合度将进
一步提高。
表 3：公司全口径销售区域散播情况（亿元）
区域
销售金额 销售金额占比 销售金额 销售金额占比
京津冀 157.65 50.01% 135.82 58.49%
长三角 98.69 31.31% 49.18 21.18%
大湾区 33.56 10.65% 22.08 9.51%
成渝 14.93 4.74% 14.21 6.12%
长江中游 10.39 3.30% 10.94 4.71%
估量 315.22 100.00% 232.24 100.00%
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成皆；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、
惠州；长江中游含武汉。
尊府开头：公司提供，中诚信海外整理供，中诚信海外整理
公司可结算资源较大，区域布局较为平衡，但部分技俩濒临较大去化压力，运营服从有待提高。
从地皮储备情况来看，肆意 2023 年末，金融街在天下 16 个城市和地区领有技俩全口径可结算规
划建筑面积 1，368 万平米（对应权利缱绻建筑面积 1，099 万平米）
，较上年末小幅下落，可欢叫未
来较永劫辰的开发需求。从区域散播来看，公司地皮储备面积前三大城市惠州、北京及天津估量
占比率先 45%，其余城市散播相对平衡。受市集环境及缱绻调节等影响，公司部分技俩工程程度
受到影响导致去化周期偏长，技俩盘活率较低，中诚信海外将对公司技俩开发服从的后续改善情
况保合手眷注。2023 年来公司新增地皮储备较少，异日推盘研讨以存量技俩为主，跟着主力区域优
质技俩的快速破费，存量技俩对销售事迹的复古力度冉冉松开。
表 4：肆意 2023 年末公司地皮储备区域散播明细（万平方米）
城市 可结算建筑面积 占比
惠州 276.58 20.21%
北京 197.28 14.42%
天津 165.82 12.12%
廊坊 124.48 9.10%
重庆 110.17 8.05%
武汉 109.03 7.97%
苏州 90.85 6.64%
广州 64.09 4.68%
佛山 56.36 4.12%
上海 45.89 3.35%
遵化 42.12 3.08%
无锡 32.53 2.38%
成皆 24.11 1.76%
金融街控股股份有限公司
嘉兴 14.90 1.09%
东莞 8.04 0.59%
深圳 6.08 0.44%
总共 1，368.33 100.00%
尊府开头：公司提供，中诚信海外整理
公司拿地较为严慎，技俩获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠说念开通且融资成
本低，举座经营得当度高。
连年来公司地皮投资策略较为严慎，拿地金额占全年销售的比例保合手在 30%以下。具体来看，
证券配资公
司仍主要布局在五大城市群，2021 年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取 8 个技俩，
其中嘉兴为新参预城市；除天津技俩为收并购神气获取外，其他均为招拍挂神气，由于当期获取
的上海、无锡及天津技俩地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022 年公司仅通过股权收购方
式获取了位于天津的住宅技俩，权利比例为 34%。2023 年，公司通过招拍挂神气在苏州获取 1 个
住宅技俩，权利比例为 80%。2024 年，公司将陆续保合手审慎的地皮投资策略，并积极探索城市更
新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。
表 5：连年来公司地皮储备情况（个、亿元、万平方米）
研讨 2021 2022 2023
新拓展技俩 8 1 1
新增地皮金额（权利口径） 65 11.78 9.87
新增地皮缱绻建筑面积（权利口径） 95 8.35 9.26
尊府开头：公司提供，中诚信海外整理
融资方面，公司有息债务以债券融资、银行借款和债务融资器用为主，肆意 2023 年末估量占总债
务的比重为 66.22%。2023 年，跟着公司压降银行借款及信赖借款限制，同期末公司总债务限制
同比下落 5.15%。受益于非标融资比重下落以及新发公开市集债券融资成本较低，公司举座融资
成本合手续缩短，具有融资成本上风。债务期限方面，公司讹诈融资窗口期新发债券替换的存量债
务，加之偿还到期债务，肆意 2023 年末，短期债务占总债务的比重降至 8.99%。举座来看，公司
债务融资器用刊行较为顺畅，利率处于同业业较优水平，经营得当度高。
图 1：肆意 2023 年末公司总债务组成 图 2：肆意 2023 年末公司总债务散播情况（亿元）
尊府开头：公司财务报表，中诚信海外整理 尊府开头：公司财务报表，中诚信海外整理
公司自合手物业位置优胜，为其现款流及利润形成较好补充；受益于旅游出行市集回暖，2023 年以
来物业经营板块收入增长较快。
金融街控股股份有限公司
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市合手有写字楼、营业、旅店等业态的物业，肆意 2023
年末合手有技俩可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位于北
京市金融街区域。公司自合手物业位置优胜，物业结构合理，
辉煌配资举座出租率督察在高位。2022 年在市
场调节环境中公司减免房钱 0.92 亿元，物业租出收入处于相对低位；2023 年公司通过鼎新业务
模式、加强招商管束、提高客户体验等神气，加之要点技俩上海静安融悦中心 A 栋完成大客户签
约，使得公司经营事迹保合手上涨。2023 年公司杀青物业租出收入 18.26 亿元，同比增长 12.32%。
此外，中诚信海外留神到公司部分物业出租率有所下滑，异日在经济波动和竞争日趋热烈的布景
下，需眷注物业出租率发达情况。
表 6：连年来公司主要合手有出租的物业情况（万平方米）
城市 主要业态 技俩称号 权利
可出租面积 2021 2022 2023
金融街中心 100% 111，160 80% 96% 91%
写字楼 金融街（月坛）中心部分（不
含金融集）
北京
金融街购物中心 100% 88，384 99% 98% 97%
营业 金融街（西单）购物中心 100% 48，414 100% 100% 100%
北京门头沟融悦中心 80% 32，605 78% 80% 56%
金融街海伦中心 100% 89，618 76% 73% 75%
写字楼
上海 静安融悦中心 A 栋 100% 78，198 -- -- 100%
营业 上海金融街购物中心 100% 57，144 -- -- 94%
写字楼 天津金融街南开中心 100% 83，374 71% 53% 58%
天津
写字楼 大家金融中心 100% 97，971 64% 58% 57%
一期约 6.4 万平
米，出租率
重庆 营业 磁器口后街（一二期） 100% 87，643 47% 71%
开业
尊府开头：公司提供，中诚信海外整理
经营物业方面，公司领有金融街公寓、天津瑞吉旅店和惠州喜来登旅店等经营物业，肆意 2023 年
末合手有经营物业建筑面积为 20.54 万平方米。2023 年以来，受益于旅游出行市集回暖，旅店入住
率、客流量均杀青较快增长，杀青物业经营收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%。
财务风险
中诚信海外以为，2023 年以来，房地产开发业务毛利率下滑对事迹形成连累，公司净利润率呈下落态势，并
出现耗损，盈利情况合手续承压；公司钞票及欠债限制举座呈下落态势，财务杠杆有所波动；公司对外筹资的
依赖程度有所下落，但债务限制仍较大，偿债研讨发达较弱。
注。
产销售毛利率同比下落 18.7 个百分点至-8.38%。物业出租及物业经营业务事迹举座发达较好，毛
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利率亦有所回升。
表 7：连年来公司收入和毛利率情况（亿元、%）
收入 2021 2022 2023
房产开发 218.63 184.79 100.74
物业租出 17.54 16.25 18.26
物业经营 4.15 2.44 4.38
其他业务 1.24 1.58 2.33
估量 241.55 205.06 125.71
毛利率 2021 2022 2023
房产开发 16.63 10.32 -8.38
物业租出 87.32 83.82 86.21
物业经营 -6.09 -53.47 20.22
其他业务 31.42 43.05 44.74
估量 21.45 15.64 7.34
注：其他业务收入主要包括对研究营技俩的借款利息收入、托付贷款利息收入、技俩代建费及监管费收入等。
尊府开头：公司财务报表，中诚信海外整理
技能用度方面，2023 年受利息用度上涨影响，公司技能用度限制同比上涨 9.85%，加之收入限制
下滑，技能用度率大幅上涨。2023 年，技俩利润空间合手续收窄类似技能用度侵蚀，公司经营性业
务转为大幅耗损状态，同期部分房地产开发技俩计提减值，当期公司耗损 21.57 亿元，净利润率
转负。举座来看，公司经营性业务利润濒临耗损压力，钞票减值对公司利润的影响较大，盈利能
力值得眷注。
表 8：连年来公司盈利智力关联研讨（亿元、%）
技能用度 27.32 26.40 29.00
技能用度率 11.31 12.87 23.07
经营性业务利润 15.33 0.29 -22.95
投资收益 10.12 5.81 0.08
公允价值变动损益 8.54 4.90 1.77
钞票减值损失 7.31 3.70 4.29
净利润 15.81 6.47 -21.57
净利润率 6.55 3.16 -17.16
受投资程度放缓及耗损影响，公司总钞票及欠债限制有所下落，财务杠杆仍有改善空间。
动钞票以货币资金、存货和其他应收款为主。由于 2023 年销售回款减少以及偿还金融机构借款，
公司货币资金余额有所减少；受调控政策以及区域竞争加重等成分影响，部分技俩去化速率不达
预期，开发财具限制和占比督察在较高水平，2023 年以来因新获取技俩冉冉完满，开发财具占比
进一步升高，存货结构有待改善，存货盘活率亦有待提高。其他应收款主要由于公司向参股技俩
提供一定例模拆借资金形成，跟着相助技俩回款保合手下落态势。公司非流动钞票以投资性房地产
为主，2023 年以来保合手平定。
欠债方面，除有息欠债除外主要为预收款项、支吾款项和其他支吾款，连年来举座呈下落态势。
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统统者权利方面，2023 年，受经营事迹耗损影响，未分派利润下落并带动统统者权利限制小幅下
降。财务杠杆方面，连年来，公司通过销售回款、减少拿地开支以及责罚钞票等神气回笼资金并
压降债务，但受货币资金及统统者权利下落影响，净欠债率有所波动，财务杠杆仍有改善空间。
表 9：连年来公司财务研讨（亿元、%）
总钞票 1，647.80 1，530.75 1，443.72
货币资金 178.54 168.75 137.99
存货 842.52 742.95 692.01
存货盘活率 0.23 0.22 0.16
开发成本/存货 73.03 64.27 56.36
其他应收款 82.74 76.78 68.62
投资性房地产 387.41 394.32 395.37
预收款项（含公约欠债） 141.58 98.54 115.93
支吾账款 94.68 86.53 68.44
其他支吾款 92.23 61.62 61.56
总欠债 1，221.85 1，106.54 1，041.62
少数股东权利 54.73 44.92 42.72
统统者权利 425.96 424.21 402.10
净欠债率 154.15 149.45 155.37
尊府开头：公司财务报表，中诚信海外整理
偿债研讨发达较弱。
少地皮投资及技俩建设开销，经营步履现款仍保合手流入态势。由于公司拿地策略较为严慎，公司
对于相助技俩的投资步履流出限制不大，类似收到参股公司分成款，投资步履现款为净流入状态。
跟着公司偿还部分到期债务且新增债务限制合手续下落，筹资步履现款流合手续净流出。
受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现款对总债务的隐蔽智力有所下落；经营
性业务利润耗损亦导致 EBITDA 对债务本息的保障智力很弱。公司调节债务期限结构，短期债务
占比降至较好水平，非受限货币资金对短期债务的隐蔽智力有所提高。
表 10：连年来公司现款流及偿债研讨情况（亿元、%、X）
经营步履现款流净额 38.93 56.11 60.58
其中：销售商品、提供劳务收到
的现款
投资步履现款流净额 40.76 12.72 3.74
筹资步履现款流净额 -89.95 -78.18 -96.35
总债务 833.38 801.40 760.14
短期债务/总债务 15.49 17.50 2.18
总债务/EBITDA 25.31 38.90 -331.37
EBITDA 利息保障倍数 0.78 0.54 -0.07
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非受限货币资金/短期债务 1.37 1.19 8.16
总债务/销售商品、提供劳务收到的
现款
尊府开头：公司财务报表，中诚信海外整理
公司与多家营业银行保合手邃密的相助相关，肆意 2023 年末，公司共取得银行授信额度 1，002 亿
元，其中尚未使用额度为 711 亿元，备用流动性满盈。
受限钞票方面，肆意 2023 年末，公司受限钞票估量 428.42 亿元，主要用于出产经营关联的借款
抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限钞票占总钞票比重为 29.67%。
担保方面，肆意 2023 年末，公司为商品房承购东说念主因银行典质贷款提供的阶段性担保余额为 64.05
亿元，公司统一范围内对外担保（不含与子公司之间的担保）余额 0.53 亿元。此外，当期末公司
不存在重要未决诉讼。
过往债务践约情况：证据公司提供的《企业信用证明》及关联尊府，2021~2024 年 1 月，公司所
有借款均到期还本、按期付息，未出现蔓延支付本金和利息的情况。证据公开尊府自大，肆意报
告出具日，公司在公开市集无信用违约记载。
假定与预测2
假定
——2024 年，金融街控股销售金额揣度同比合手续下落。
——2024 年，金融街控股房地产业务结算限制下行趋势延续，毛利率合手续为负。
——2024 年，金融街控股拿地限制较低，陆续保合手严慎策略策略。
——2024 年，金融街控股物业租出板块将保合手较优水平。
预测
表 11：预测情况表
着急研讨 2022 年实践 2023 年实践 2024 预测
净欠债率(%) 149.45 155.37 155.0~170.0
总债务/销售商品提供劳务收到的现款（X） 4.34 4.89 4.9~5.4
尊府开头：中诚信海外预测
调节项
流动性评估
公司具备一定经营获现智力，未使用授信额度满盈。同期，公司为 A 股上市公司，成本市集融资
渠说念较为开通。此外，债务融资器用刊行顺畅，利率位于较优水平。
公司资金流出主要用于获取地皮储备及建安、各项税费开销以及偿还债务。由于公司已储备一定
刊行东说念主关联的着急假定，可能存在中诚信海外无法意象的其他事项和假定成分，该等事项和假定成分可能对预测性信息形成影响，因此，前述的
预测性信息与刊行东说念主的异日实践经营情况可能存在各异。
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的刊行额度，异日将通过自有资金及再融资等多渠说念对行将到期的公开债务进行偿付。举座来看
公司资金平衡景色尚可，异日一年流动性开头对流动性需求形成隐蔽。
ESG 分析3
中诚信海外以为，公司宠爱绿色可合手续发展，管束层平定性较好，较为眷注客户权利保障，当今公司 ESG 综
合发达水平较高，潜在 ESG 风险较小。
环境方面，公司房地产业务濒临着建设施工对环境产生毁伤的问题。金融街控股完善环境管束，
推动绿色经营，减少建筑建造对环境的负面影响，肆意 2023 年末，公司绿色建筑的建筑面累积计
超 1，143 万平方米，共 104 个技俩取得绿色建筑星级认证。
社会方面，公司手脚国有企业，积极开展社会公益步履，塌实将乡村振兴走深走实；公司为职工
提供具有竞争力且刚正的福利待遇，职工平定性尚可；公司缔造安全维稳使命委员会，成立健全
安全出产体系，2023 年未发生重要安全事故。
公司治理方面，证据《公国法》及《证券法》等法律律例的要求，公司制定了公司轨则，成立了
合乎当代企业轨制要求的法东说念主治理结构。公司董事会由 9 名董事组成，其中里面董事 6 名，外部
零丁董事 3 名。内控方面，公司各项规章轨制较为健全，当今已成立了较为健全的治理结构和内
控体系。
战术方面，公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，坚合手
开展“地产开发+物业经营+城市更新”业务模式，要点筹划轻钞票代建代管、集体建设用地或合
作建设租出住房、长租公寓、城市更新等投资神气，加速业务转型设施，杀青公司合手续、平定、
健康发展。
额外事项
公司在北京、天津、上海和重庆等一、二线城市合手有写字楼、营业、旅店等业态的物业，肆意 2023
年末合手有技俩可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位于北
京市金融街区域。公司自合手物业位置优胜，物业结构合理，举座出租率督察在高位。2021 年至 2023
年公司物业租出业务辩别杀青营业收入 17.54 亿元、16.25 亿元和 18.26 亿元，可为公司孝顺平定
的现款流及利润开头。此外，公司合手有型物业未典质部分仍可开释一定融资空间。
外部支合手
公司股东金融街集团布景较为淳朴，业态多元化程度较高；公司手脚金融街集团旗下最着急的经营主
体，在资金和业务协同方面得到了较强的股东支合手。
金融街集团是西城区国资委全资合手有的、以成本运营及钞票管束为主要业务的国有企业，实力较
为淳朴。金融街集团业务范围涵盖房地产开发、金融保障、医疗健康、教练及文化传媒等。公司
手脚金融街旗下最着急的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同上风。
资金方面，公司与金融街集团全资子公司北京金融街集团财务有限公司取得了不率先 40 亿元的
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贷款详尽授信额度，实践贷款利率低于同期东说念主民银行贷款基准利率。
评级论断
总而言之，中诚信海外督察金融街控股股份有限公司的主体信用品级为 AAA，评级瞻望为平定；
督察“21 金街 02”
、“21 金街 03”、“21 金街 04”、
“21 金街 05”
、“21 金街 06”、“21 金街 07”
、
“22 金街 01”“22 金街 03”
、 “22 金街 04”、
、 “22 金街 05”
、“22 金街 06”、
“23 金街 01”、
“23 金
街 02”
、“23 金街 03”“23 金街 04”
、 “23 金街 05”、
、 “23 金街 06”
、“23 金街 07”、
“23 金街 10”、
“23 金街 11”“22 金融街 MTN001”
、 “23 金融街 MTN001”、
、 “23 金融街 MTN002”、
“23 金融街
MTN003”“23 金融街 MTN004A”
、 “23 金融街 MTN004B”
、 、“23 金融街 MTN005”、
“23 金融街
MTN006”“23 金融街 MTN007”
、 “23 金融街 MTN008”、
、 “24 金融街 MTN001A”和“24 金融街
MTN001B”的信用品级为 AAA。
金融街控股股份有限公司
附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（肆意 2023 年末）
尊府开头：公司提供
金融街控股股份有限公司
附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要研讨（统一口径）
财务数据（单元：万元） 2021 2022 2023
货币资金 1，785，399.46 1，687，549.86 1，379，876.16
其他应收款 827，412.55 767，771.28 686，236.97
存货 8，425，221.48 7，429，548.42 6，920，059.50
永恒投资 471，111.45 522，459.63 483，748.27
固定钞票 287，736.97 250，784.61 242，710.15
在建工程 78，290.77 0.00 0.00
无形钞票 56，343.30 38，688.91 37，007.84
投资性房地产 3，874，096.40 3，943，211.01 3，953，747.40
钞票总共 16，478，038.28 15，307，530.67 14，437，185.26
预收款项 1，415，790.83 985，418.92 1，159，256.28
其他支吾款 922，341.97 616，237.08 615，576.33
短期债务 1，291，151.48 1，402，362.38 165，837.52
永恒债务 7，042，663.02 6，611，622.59 7，435，558.17
总债务 8，333，814.49 8，013，984.97 7，601，395.69
净债务 6，565，967.31 6，339，666.52 6，247，351.16
欠债估量 12，218，470.81 11，065，445.48 10，416，188.87
统统者权利估量 4，259，567.47 4，242，085.19 4，020，996.39
利息开销 423，402.87 381，600.49 342，419.20
营业总收入 2，415，531.36 2，050，578.01 1，257，063.28
经营性业务利润 153，340.85 2，857.86 -229，493.50
投资收益 101，225.85 58，060.98 801.28
净利润 158，117.72 64，747.71 -215，660.12
EBIT 308，172.83 186，464.02 -38，822.65
EBITDA 329，256.14 205，999.48 -22，939.24
销售商品、提供劳务收到的现款 2，466，622.38 1，846，491.85 1，553，575.02
经营步履产生的现款流量净额 389，300.74 561，119.42 605，777.53
投资步履产生的现款流量净额 407，551.24 127，190.33 37，399.59
筹资步履产生的现款流量净额 -899，530.48 -781，843.05 -963，460.71
财务研讨 2021 2022 2023
营业毛利率(%) 21.45 15.64 7.34
技能用度率(%) 11.31 12.87 23.07
EBITDA 利润率(%) 13.63 10.05 -1.82
销售净利润率(%) 6.55 3.16 -17.16
净钞票收益率(%) 3.84 1.52 -5.22
存货盘活率(X) 0.23 0.22 0.16
钞票欠债率(%) 74.15 72.29 72.15
总成本化比率(%) 66.18 65.39 65.40
净欠债率(%) 154.15 149.45 155.37
短期债务/总债务(%) 15.49 17.50 2.18
非受限货币资金/短期债务(X) 1.37 1.19 8.16
经调节的经营步履产生的现款流量净额/总
债务(X)
经调节的经营步履产生的现款流量净额/短
-0.03 0.13 1.59
期债务(X)
经营步履产生的现款流量净额利息保障倍
数(X)
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款 3.38 4.34 4.89
总债务/EBITDA(X) 25.31 38.90 -331.37
EBITDA/短期债务(X) 0.26 0.15 -0.14
EBITDA 利息保障倍数(X) 0.78 0.54 -0.07
注：中诚信海外分析时将公约欠债计入预收款项。
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附三：基本财务研讨的商酌公式
研讨 商酌公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/往复性金融欠债+支吾单子+一年内
短期债务
到期的非流动欠债+其他债务调节项
永恒债务 永恒借款+支吾债券+租出欠债+其他债务调节项
总债务 永恒债务+短期债务
非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
资 净债务 总债务-非受限货币资金
本
结 钞票欠债率 欠债总数/钞票总数
构
经调节的统统者
统统者权利估量-夹杂型证券调节
权利
总成本化比率 总债务/(总债务+经调节的统统者权利）
净欠债率 净债务/经调节的统统者权利
永恒投资 债权投资＋其他权利器用投资＋其他债权投资＋其他非流动金融钞票＋永恒股权投资
经 应收账款盘活率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调节项平均净额）
营
效
率 存货盘活率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
技能用度估量 销售用度+管束用度+财务用度+研发用度
技能用度率 技能用度估量/营业收入
营业总收入-营业成本-利息开销-手续费及佣金开销-退保金-赔付开销净额-索取保障公约准备金
经营性业务利润
盈 净额-保单红利开销-分保用度-税金及附加-技能用度+其他收益-脱落常性损益调节项
利 EBIT（息税前盈
能 利润总数+用度化利息开销-脱落常性损益调节项
力 余）
EBITDA（息税折
EBIT+折旧+无形钞票摊销+永恒待摊用度摊销
旧摊销前盈余）
净钞票收益率 净利润/统统者权利估量平均值
净利润率 净利润/营业收入
经调节的经营活
现 经营步履产生的现款流量净额-购建固定钞票无形钞票和其他永恒钞票支付的现款中成本化的研发
金 动产生的现款流
流 开销-分派股利利润或偿付利息支付的现款中利息开销和夹杂型证券股利开销
量净额
流动比率 流动钞票/流动欠债
偿 速动比率 (流动钞票-存货)/流动欠债
债 利息开销 成本化利息开销+用度化利息开销+调节至债务的夹杂型证券股利开销
能
力 EBITDA 利息保障
EBITDA/利息开销
倍数
注：1、
“利息开销、手续费及佣金开销、退保金、赔付开销净额、索取保障公约准备金净额、保单红利开销、分保用度”为金融及触及金融业
务的关联企业专用；2、证据《对于改变印发 2018 年度一般企业财务报表体式的见知》
（财会[2018]15 号），对于未践诺新金融准则的企业，长
“永恒投资=可供出售金融钞票+合手有至到期投资+永恒股权投资”；3、证据《公开刊行证券的公司信息败露评释性公告第 1
期投资商酌公式为：
号——脱落常性损益》证监会公告[2008]43 号，脱落常性损益是指与公司平常经营业务无平直相关，以及虽与平常经营业务关联，但由于其性
质额外和偶发性，影响报表使用东说念主对公司经营事迹和盈利智力作念出平常判断的各项往复和事项产生的损益。
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附四：信用品级的记号及界说
个体信用评估
含义
（BCA）品级记号
aaa 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
aa 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。
a 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
bbb 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
bb 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
b 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力较地面依赖于邃密的经济环境，违约风险很高。
ccc 在无外部额外支合手下，受评对象偿还债务的智力相当依赖于邃密的经济环境，违约风险极高。
cc 在无外部额外支合手下，受评对象基本不可偿还债务，违约很可能会发生。
c 在无外部额外支合手下，受评对象不可偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级及以下第级外，每一个信用品级可用“+”、“-”记号进行微调，暗意略高或略低于本品级。
主体品级记号 含义
AAA 受评对象偿还债务的智力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的智力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的智力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的智力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的智力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的智力较地面依赖于邃密的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的智力相当依赖于邃密的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不可偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不可偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用品级可用“＋”、“－”记号进行微调，暗意略高或略低于本品级。
中永恒债项品级记号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较地面依赖于邃密的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性相当依赖于邃密的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不可保证偿还债券。
C 不可偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用品级可用“＋”、“－”记号进行微调，暗意略高或略低于本品级。
短期债项品级记号 含义
A-1 为最高等短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息智力较强，安全性较高。
A-3 还本付息智力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息智力较低，有很高的违约风险。
C 还本付息智力极低，违约风险极高。
D 不可按期还本付息。
注：每一个信用品级均不进行微调。
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